پایان رکود صنعت ساختمان در ابتدای سال آینده
مدیرعامل گروه مالی ملت به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن و وضعیت موجود قیمت مسکن، نسبت به بررسی وضعیت آینده و پیش‌بینی چشم‌انداز آن پرداخت.
این مدیر بازار سرمایه با توجه به وجود شرکت‌های فعال در صنعت ساخت و ساز در بازار سرمایه و رکود حاکم بر سهام این شرکتها گفت: بازار مسکن طی سالهای اخیر با فراز و نشیب‌های متعددی مواجه بوده و ضمن اینکه به عنوان یک سرپناه امن برای هر خانوار نقش ایفا می کند، همواره به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای نیز مورد توجه سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز و فعالان اقتصادی بوده است.
به گفته مهدی قدمی؛ با افزایش درآمدهای نفتی طی سالهای 1389 تا 1392، قیمت مسکن با جهش قیمتی تقریباً 100 درصدی مواجه بوده و همین امر باعث انتقال حجم عظیمی از نقدینگی به این بخش شده است. از سوی دیگر، رشد مطمئن بخش مسکن و بعضاً رشد شتاب گونه آن در برخی مقاطع مذکور، انگیزه بانکها را برای ورود به این بخش افزایش داد و حتی برخی از بانکها که وارد نبرد جذب منابع با نرخ سود بالا شده بودند، به منظور پرداخت سودهای بالای سپرده‌های خود، فراتر از حدود مجاز تعیین شده توسط بانک مرکزی، به سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کردند.
وی در این میان به مقررات بانک‌مرکزی اشاره کرد که به موجب آن سقف مجاز سرمایه‌گذاری بانکها 40 درصد سرمایه پایه و سقف مجاز اموال بانکها (مانده خالص دارایی‌های ثابت) نیز 30 درصد حقوق صاحبان سهام پس از کسر سود انباشته و قطعی نشده است.
قدمی از افزایش سریع و روانی قیمت مسکن به دلیل حرکت نقدینگی سرگردان در بازار طی سالهای 1390 تا 1392، افزایش عرضه مسکن با محوریت مجموعه مسکن مهر و کاهش تقاضا، بالا بودن سود بانکی و عدم جذابیت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی و در نتیجه کاهش تقاضا در بازار مسکن به عنوان عواملی نام برد که سبب شد تا این بخش از سال 1392 وارد رکودی عمیق شود.
وی همچنین فضای مبهم دوران مذاکرات هسته‌ای و فقدان قدرت پیش‌بینی در بازیگران بازار مسکن، کاهش شدید بودجه عمرانی دولت بدلیل کاهش قیمت نفت و کسری شدید بودجه، کاهش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش توان مالی و کاهش تقاضای سوداگری بدلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با بازارهای رقیب را نیز به عنوان دیگر عواملی برشمرد که همگی بر تعمیق رکود فعلی مسکن افزوده اند.
به گفته مدیرعامل گروه مالی ملت؛ طبق آخرین اطلاعات منتشره بانک مرکزی در سال 1392، بیش از 70 درصد سرمایه ناخالص ثابت ملی ایران (به قیمت جاری) در بخش ساختمان تشکیل شده است. از سوی دیگر، فعالیت‌های بخش مسکن ۱۱ الی ۱۵ درصد ظرفیت اشتغال‌زایی کل کشور را به خود اختصاص داده و 9 درصد ارزش افزوده کل کشور (به قیمت جاری) حاصل فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان است.
وی تصریح کرد: به عبارت بهتر 9 درصد کل سود، دستمزدها، اجاره‌ها و مالیات‌های کشور از صنعت ساختمان حاصل می‌شود. همچنین، طبق گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده بانک مرکزی، به طور متوسط ۳۵ درصد از بودجه خانوارهای ایرانی به هزینه‌های تامین مسکن تعلق دارد که بیشترین سهم را از سبد مصرفی خانوار به خود اختصاص داده است.
این فعال بازار سرمایه عنوان کرد: در بین عوامل موثر بر تقاضای صنعت ساختمان می‌توان به ترکیب جمعیتی (از لحاظ شهری و روستایی) و نرخ رشد جمعیت، هرم سنی، درآمد خانوارها و الگوی مهاجرت از روستا به شهر، نرخ سود بانکی، وضعیت اقتصادی کشور، سیاست‌های دولت در حوزه مالیات و یارانه و تورم اشاره کرد.
قدمی معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی ضمن اینکه باعث کاهش هزینه تامین مالی از سیستم بانکی شده، افزایش تقاضای تسهیلات خرید مسکن را به همراه خواهد داشت و هزینه ساخت مسکن را نیز کاهش می‌دهد.
وی ادامه داد: همچنین، در شرایط تورمی، اعتقاد عمومی بر این است که با توجه به اینکه ملک و ساختمان وارد شدنی نیست، می‌تواند بهترین ابزار حفظ ارزش ثروت، محسوب شود.
قدمی با اشاره به شرایط موجود صنعت ساختمان یاد آور شد: طی دو سال و نیم اخیر قیمت اسمی مسکن در مقابل تورم 60 درصدی تقریباً ثابت مانده است و بنابراین می‌توان اذعان داشت قیمت واقعی مسکن با توجه به تورم موجود از سال 1392 تاکنون کاهش یافته و به نوعی مسکن نیز همانند سایر بازارهای مالی نظیر بازار سهام، به تخلیه حباب دست زده است.
وی همچنین روند صدور پروانه‌های ساختمانی را مورد اشاره قرار داد که کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی از 189 هزار در سال 1390 به 32 هزار در بهار 1394، حاکی از رکود بخش مسکن است.
قدمی اظهار کرد: با توجه به اینکه کمترین حجم ساخت و ساز در فصل بهار و تابستان انجام می شود مقایسه متوسط 3 ماهه سال 94 و سال 93 گویای کاهش حجم تعدادی است.
مدیرعامل گروه مالی ملت از افزایش وام مسکن از طریق اوراق مسکن در تهران از مبلغ 350 میلیون ریال به 600 میلیون ریال، اعطای مجوز به 10 صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی ساخت مسکن از بازارهای مالی، راه‌اندازی اولین شرکت تامین سرمایه مسکن و دو صندوق پس‌انداز مسکن برای اعطای تسهیلات 400، 600 و 800 میلیون ریالی با نرخ سود 14 درصد و تدوین پیش‌نویس آیین نامه ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن جهت راهکارهای تامین مالی ساخت مسکن از سوی دولت نام برد که از طرق مختلف از جمله بازار سرمایه صورت گرفته است.
وی ادامه داد: همچنین دولت هدف‌گذاری خود برای شاخص دسترسی به مسکن که به صورت «مدت زمان لازم که یک خانوار با پس‌انداز همه درآمد خود قادر به خرید مسکن است تعریف می‌شود» ، را از 12 سال فعلی به 8 سال کاهش داده و در این راستا به سیاست‌گذاری در حوزه مسکن خواهد پرداخت.
قدمی در این میان از آغاز لغو تحریم‌ها که از اواخر ژانویه سال 2015 شروع خواهد شد و ورود دارایی‌های بلوکه شده ایران به داخل کشور که همراه با افزایش تولید نفتی ایران است، به عنوان عواملی نام برد که می‌تواند منجر به بروز امیدواری از ورود اقتصاد ایران (علی الخصوص بخش مسکن) به شرایط رونق شود.
وی با توجه به جمیع این مسایل بر اساس سه سناریوی کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت پیش‌بینی کرد که بخش مسکن وارد دوران رونق شود.
به گفته وی، در سناریوی کوتاه‌مدت، اولین فاز اثرگذاری پساتحریم متوجه «معاملات مسکن» است، به گونه‌ای که با تزریق خوش‌بینی ناشی از حصول توافق در مذاکرات هسته‌ای به کل فضای اقتصاد ایران و کاهش نرخ سود بانکی، انتظار می رود مزیت سرمایه‌گذاری در بازارهای دیر نقدشونده اما سودده مانند بازار مسکن، افزایش پیدا کند و به تدریج تقاضا برای ورود به این بازارها حجیم و حجیم‌تر شود.
مدیرعامل گروه مالی ملت ادامه داد: در سناریوی میان‌مدت، بعد از اثرگذاری بر معاملات مسکن، ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد. با توجه به اینکه عملیات اداری لغو تحریم‌ها چند ماه بعد از اتمام توافق، به نتیجه می‌رسد، آثار ملموس آن بر اقتصاد ایران نیز بطئی و تدریجی است.
وی تصریح کرد: اما بدلیل خوش‌بینی ناشی از توافق، افزایش میل به معاملات مسکن در میان‌مدت، سمت عرضه مسکن را تحریک خواهد کرد و باعث می‌شود ساخت‌وساز نیز پس از حداقل یک‌سال رکود عمیق و افت شدید صدور پروانه ساختمانی، افزایش یابد.
وی خاطرنشان کرد: البته ساخت و ساز در حال حاضر با عوامل رکودزای متعددی از جمله افزایش عوارض ساخت درگیر هستند اما عدم فروش واحدهای موجود تحت تاثیر رکود معاملاتی، یکی از عوامل کلیدی است که حل آن، حتما باعث بهبود نسبی تیراژ آپارتمان‌سازی خواهد شد.
این فعال بازار سرمایه در پیش بینی بخش مسکن بر اساس سناریوی بلندمدت این چنین عنوان کرد: واکنش قیمت ملک به تحولات ناشی از «توافق» جزو آخرین مراحل اثرگذاری توافق بر صنعت ساخت و ساز مسکن است که در بلندمدت اتفاق می‌افتد. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، می‌توان گفت قیمت مسکن در طولانی‌مدت و متناسب با میزان رونق معاملات، تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.
به گفته وی؛ چنانچه حجم تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار ملک بیشتر از تقاضای مصرفی باشد و سیاست‌های آتی دولت در بخش مسکن نتواند به تکمیل سریع ساختمان‌های نیمه‌کاره و تقویت ساخت‌وساز جدید منجر شود، در این صورت، افزایش ناموزون قیمت مسکن دور از انتظار نیست.
مدیرعامل گروه مالی ملت ادامه داد: در غیر این صورت، قیمت‌ها در میان‌مدت به گونه‌ای نوسان می یابد که فاصله موجود بین نرخ رشد اسمی قیمت مسکن و نرخ تورم به تدریج کم شده و سطح پایین تورم مسکن به تورم عمومی نزدیک شود.
وی در بیان نکته حائز اهمیت در خصوص صنعت مسکن و شرایط فعلی بخش مسکن گفت: به طور متوسط هر 9.5 فصل (حدودا سه سال) یکبار دوره‌های رونق و رکود تغییر مسیر می‌دهند. با توجه به اینکه رکود حاضر از تابستان سال 92 آغاز شده و تاکنون حدودا 9 فصل طی شده است، بر مبنای تحلیل تاریخی می‌توان انتظار داشت که در شروع سال 1395 دوره رکود به پایان برسد. اما برای شروع دوره رونق شاید مقدار بیشتری زمان لازم باشد و احتمالاً از اواخر نیمه اول 1395، مسکن وارد دوران رونق شود.
قدمی همچنین به عنوان نتیجه‌گیری مباحث فوق، اینگونه پیش بینی کرد: بخش مسکن در سال 1395 (بخصوص از اواخر نیمه اول سال 95) وارد دوران رونق خود خواهد شد که متاثر از شرایط خاص اقتصاد ایران در سال آینده است. مجموعه این شرایط تحریک تقاضای واقعی بخش مسکن را در بر خواهد داشت که در این خصوص می‌توان به رفع تحریم‌ها و روشن شدن وضعیت آتی اقتصاد، نزدیک شدن به پایان دوران رکود 9.5 فصلی که به طور میانگین مدت زمان رکود و رونق صنعت ساخت و ساز مسکن بوده است، کاهش سود بانکی و در نتیجه پایین آمدن هزینه تامین نقدینگی مورد نیاز ساخت و ساز، افزایش خودکار تقاضای مسکن، به خصوص در بخش تجاری و اداری همزمان با افزایش فعالیت‌های اقتصادی و رشد اقتصاد اشاره کرد.
مدیرعامل گروه مالی ملت همچنین از عزم دولت بر افزایش ظرفیت تولید و فروش نفت در کنار آزاد شدن دارایی‌های بلوکه شده ایران و در نتیجه احتمال افزایش درآمدهای نفتی و بودجه عمرانی کشور، اعطای تسهیلاتی با مبلغ مناسب برای خرید مسکن و نرخ بهره کم با شرایطی مشابه تسهیلات خودرو و افزایش نقدینگی از یک سو و احتمال کاهش سود بانکی بدلیل برداشته شدن تحریم‌ها و سیاست انبساطی دولت به عنوان دیگر عواملی نام برد که در صورت تحقق سبب تحریک تقاضای واقعی بخش مسکن خواهد شد.
مدیرعامل گروه مالی ملت به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن و وضعیت موجود قیمت مسکن، نسبت به بررسی وضعیت آینده و پیش‌بینی چشم‌انداز آن پرداخت.